Investir dans les résidences étudiantes

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Tous les ans, en septembre, les médias remettent le débat sur le devant de la scène : il manque des logements pour les étudiants. Or, si l'Etat n'investit pas autant qu'il le faudrait dans ce domaine, les particuliers peuvent le faire et bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

Le principe est simple : acheter puis louer.

Depuis quelques années, les syndicats étudiants cherchent à obtenir la construction de nouvelles résidences étudiantes ou la rénovation de celles qui existent. En effet, la plupart d'entre elles, construites dans les années 1970, ont beaucoup souffert du temps et du passage de nombreux étudiants. De plus, les cités universitaires sont de plus en plus boudées par les étudiants, du fait de leur exiguïté ( 9 m² ou un peu plus ), de leur éloignement des centres-villes et des inconvénients des structures ( sanitaires et cuisines communs, délabrement, …).
Néanmoins, 10% des étudiants cherchent à s'y loger.
Pour pouvoir investir convenablement dans ces structures, il convient donc de rechercher une résidence étudiantes neuve, proche d'une zone dynamique, comme un centre-ville. Une fois celle-ci trouvée, achetez-y un studio ou un deux-pièces, qui sont les deux formats les plus recherchés par les étudiants, en raison de leur prix raisonnable. Néanmoins, pour en acheter un, il faut compter 55.000 euro pour un 20m² en province, voire 70.000 euro en région parisienne pour la même surface.
Cet ( ou ces ) achat(s) fait(s), il ne reste plus qu'à louer l'appartement à une société de gestion. Celle-ci devra équiper le bien, le meubler. C'est aussi elle qui trouvera un locataire à l'appartement, lui assurant de plus des services complets comme le nettoyage, le gardiennage, des lieux de divertissement communs, etc. C'est aussi cette société qui vous paiera la partie du loyer qui vous revient, après avoir déduit ses charges de la somme payée par l'étudiant.

Contraintes et avantages de cet investissement.

Un des problèmes de cette gestion de votre bien par une société spécialisée est qu'elle devra durer au minimum 9 ans. Néanmoins, cet investissement permet une rentabilité moyenne de 5%, voire plus.
Côté fiscalité, deux schéma se dessinent. Si les loyers qui en sont issus représentent plus de 23.000 euro par an ou plus de 50% de vos revenus, vous pouvez devenir Loueur en meublé professionnel, statut qui permet de déduire chaque année de vos loyers 4% du prix d'achat des logements, et de votre revenu global le prix des charges et l'intérêt des emprunts. Ainsi, vous serez exonéré de la plus-value à la vente au bout de 5ans.
Si vos loyers représentent moins de 23.000 euro par an, vous devenez Loueur en meublé non professionnel. Sous ce régime, vous pourrez alors disposer au choix d'un abattement forfaitaire de 72% sur les loyers perçus ou de la déduction des charges.
Mais, dans un cas comme dans l'autre, ceci vous permettra d'être exonéré des 19,6% de TVA à l'achat, sous réserve de garder au moins 20 ans le bien.
Néanmoins, pour obtenir 23.000 euro de loyers par an, il faudrait investir de 400.000 à 450.000 euro dans ces logements.

La meilleure solution semble donc être d'investir une grosse somme dans ces résidences étudiantes, de manière à bénéficier, à partir de 23.000 euro de loyer, du statut fort avantageux de Loueur en meublé professionnel. Néanmoins, ce placement peut-être risqué, compte tenu de la durée de l'investissement.