Investir dans les résidences de tourisme en ZRR

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Chaque année, les grandes villes touristiques sont de plus en plus délaissées par les vacanciers français car elles sont devenues inabordables à cause du nombre croissant d'étrangers qui y viennent avec de fortes sommes à dépenser. En contrepartie, les vacanciers français se tournent vers les zones de revitalisation rurale (ZRR), qui deviennent aujourd'hui de vrais lieux de vacances pour les uns mais aussi d'excellentes zones d'investissement pour d'autres.

Un investissement qui peut se révéler risqué

Face au désintérêt des touristes français pour les grandes zones touristiques de notre pays (la Côte d'Azur, les grandes stations de ski), de nombreux promoteurs immobiliers se sont lancés dans la construction de lieux de vacances en zone de revitalisation rurale. Ces zones sont des villages ou des petites villes, jusqu'alors délaissés par l'industrie touristique, mais qui présentent des caractéristiques intéressantes pour les vacances. En effet, celles-ci sont situées en bord de mer, en montagne ou à la campagne et peuvent se développer fortement en raison des prix attractifs proposés.
Le principe est simple : on achète à une société spécialisée dans le tourisme un logement neuf dans une résidence à construire. Une fois le bâtiment terminé, on loue le bien au gestionnaire de la résidence au moins neuf ans. Celui-ci vous versera un loyer (prévu à l'origine) qui sera net de charges.
Toutefois, un problème vient du fait de ces sociétés de vacances. En effet, elles peuvent vendre le bien à un prix qui peut être le double de celui du marché. Dans ce cas, à moins que le village où la résidence est située ne devienne célèbre, il sera difficile de récupérer sa mise à la revente. D'autre part, si le taux de remplissage de la résidence n'est pas au plus haut, lors du renouvellement du bail, les promoteurs peuvent abaisser votre rendement jusqu'à 20%. De quoi donner à réfléchir.

Une fiscalité dorée

L'achat d'un tel logement, on l'a dit, se fait pour au moins 9 ans. Néanmoins, cette durée est récompensée par une rentabilité d'environ 5% par an. Mais, au-delà de ce chiffre, ce système est fortement favorisé fiscalement par l'Etat.
Ainsi, le premier avantage fiscal correspond à une réduction d'impôts. Etalée sur une durée de quatre ans, elle permet de déduire de vos impôts 25% (contre 15% avant le 1er janvier 2004) de la valeur d'achat du bien. Toutefois, cette réduction fiscale est plafonnée par l'Etat. Ainsi, un célibataire sera limité à 50.000 euro et un couple à 100.000 euro, ce qui représente quand même des réductions fiscales de 12.500 et 25.000 euro. Une réduction d'impôts qui est donc assez sympathique et qui sera bien accueillie par les investisseurs.
L'autre avantage fiscal de cet investissement est que l'acheteur sera exonéré de la TVA, ce qui signifie une suppression de 19,6%. Toutefois, cette exonération ne sera totale que si l'acquéreur conserve le bien pendant une durée minimale de vingt ans. Faute de cette conservation, il devra restituer au Fisc les quotes-parts manquantes, à savoir 1/20ème de la TVA totale par année manquante. S'il revend le bien à la fin du premier bail, donc après neuf ans, il devra au Fisc 11/20ème de la TVA totale. Il vaut donc mieux conserver un peu plus longtemps son bien pour éviter une surimposition.

L'investissement touristique en zone de revitalisation rurale semble donc être un bon moyen de dégager des profits. Toutefois, ce placement peut être risqué non à cause du Fisc, mais à cause des abus que certaines sociétés spécialisées dans ces placements peuvent réaliser.