Investir dans l’immobilier locatif ancien

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Si vous désirez investir dans la pierre tout en ne prenant pas de risques, vous pouvez opter pour l'immobilier locatif ancien. Mais, en ne prenant pas de risques en effectuant ce genre de placement, vous limitez aussi la rentabilité de votre investissement. L'immobilier ancien vaut-il donc toujours le coup de s'y intéresser ?

Une rentabilité faible et soumise aux locataires

Aujourd'hui, ceux qui souhaitent s'installer dans un appartement boudent de plus en plus les grands ensembles, moins chers, que constituent les HLM. Faute d'entretien, de sécurité, de transports, toutes ces personnes quittent les périphéries des grandes agglomérations pour se concentrer dans des quartiers au sein même des villes. Donc, à première vue, l'investissement dans ce secteur s'avérerait intéressant, surtout quand on voit que le prix des logements anciens, à la vente, a augmenté de 10% sur l'année 2004.
Toutefois, un investissement dans un immeuble de ce type ne semble pas devoir être rentable à moins de louer l'appartement. Or, c'est d'ici que vient le problème, à savoir que si le prix des immeubles a augmenté de 10% sur 2004, les loyers, eux, n'ont progressé que de 5% sur la même durée. L'immobilier locatif, qui subissait déjà cette évolution depuis plusieurs années, a encore diminué sa valeur aux yeux des éventuels acheteurs. Mais le pire est que les spécialistes en immobilier planchent sur une nouvelle baisse en 2005.
Du point de vue de la rentabilité, tout dépend du type d'appartement que vous désirez acheter. Ainsi, prévoyez une rentabilité d'environ 4% pour un appartement de 70m², alors que pour une surface de moins de 40m² (taille d'un studio ou d'un petit deux-pièces) ce taux de rentabilité peut aller de 5,5% à 7%. Bref, favorisez une majorité d'appartements de petite surface, qui correspondent assez aux besoins de couples. Comptez de plus que cette marge bénéficiaire sera encore diminuée par les charges qui vous incomberont pour l'entretien général de l'appartement et pour les charges de la copropriété (entretien, services communs, travaux, …).
La dernière chose qui pourrait limiter fortement la rentabilité de votre investissement vient du locataire. Ainsi, si pour une raison quelconque, vous ne trouvez pas de locataire ou que le vôtre s'en va, vous ne retirerez plus aucun bénéfice de votre bien. De même si, comme c'est trop souvent le cas, votre locataire ne paie pas son loyer. Dans ces cas, votre investissement pourrait se transformer en gouffre financier.

Une fiscalité peu favorable

Si vous avez pu garder quelque chose de votre loyer après le paiement de vos charges, le FISC se charge de vous en ponctionner une nouvelle part.
Si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 euro par an, vous êtes placé dans le régime micro-foncier qui vous donne droit à un abattement de 40% sur les loyers perçus. Ensuite, le solde est soumis aux prélèvements sociaux (11%) et à l'impôt sur le revenu. Mais, si vous en faites la demande auprès des services fiscaux, vous pouvez bénéficier du régime classique, qui touche les personnes percevant plus de 15.000 euro de revenus fonciers par an. Il est à noter que si vous optez pour cette solution, vous y serez affilié pour au moins trois ans.
Si vous touchez plus de 15.000 euro de loyers par an, vous pouvez déduire de vos loyers un abattement forfaitaire de 14%, de même que le prix des frais de gérance, les travaux d'entretien et les intérêts d'emprunt. Une fois ceci fait et que votre solde est positif, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si le solde est négatif, il sera imputable au revenu imposable dans une limite de 10.700 euro par an, le surplus étant reportable aux années suivantes.

L'investissement dans l'immobilier locatif ancien semble donc ne pas être une source efficace de profits. Il est donc déconseillé à tous ceux qui veulent dégager une grande rentabilité de leur investissement, à moins de tomber sur une affaire en or.